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RATIO MOYEN DU M2 DE CONSTRUCTION – LOGEMENT COLLECTIF – FRANCE 2.019

par | Mai 10, 2019 | Ratios de coût de construction

RATIO SUR QUELLE SURFACE ?

RATIO, DANS SA CONFIGURATION OPTIMUM

Le coût au m2 de construction d’un bâtiment est à considérer avec beaucoup de réserves, et il est au bout du compte bien rare que les ratios de 2 projets, puissent se comparer, avec un risque d’erreur acceptable.

Par exemple, le ratio € / m2 Shab, se modifie mécaniquement avec des critères trop fluctuants d’un projet à l’autre (quota de parking par chambre, présence d’infrastructure, proportion de locaux communs, commerces, locaux techniques, ou réceptions…).

Même chose pour l’€ / m2 shon, qui a été une référence bancale et source d’erreur, variant suivant l’infrastructure, intégrant partiellement les murs périphériques. (Hors isolant).

Ces surfaces ont des fonctions administratives, et ont été utilisées « faute de mieux », elles ne peuvent pas être utilisées dans un cadre comparatif macro-économique.

C’est d’ailleurs pour ces raisons que l’UNTEC, a précisé dans son site web : « l’observatoire des prix constatés », https://www.prix-constates-construction.fr/, les caractéristiques importantes des projets. (infrastructure, nombre de parking, niveau qualitatif…).

Pour obtenir une comparaison fiable, j’ai le regret de vous annoncer que dans l’immense majorité des cas, il est nécessaire de prendre en main non seulement son « Kutch », mais aussi sa calculatrice.

D’un côté pour à minima, identifier 2 familles de surfaces (infra / super) et de l’autre, les euros correspondants. 

Ce qui me conduit à penser que le ratio fiable est celui basé sur les surfaces « SDO » (ou « balayables ») infra / super. (zones closes, couvertes, et éclairées), ou encore « Surface utile générale » pour les ERP.

La récapitulation qui suit, un peu plus ludique que d’habitude, représente de façon schématique les ouvrages fonctionnels d’un projet factice, les ratios deviennent très exploitables en cas de modifications morphologique.

La fonction « façade » a un « coût tout inclus » de 303 € / m2, ratio exploitable pour les optimisations morphologiques.

Autre avantage : Une approche comparative avec un autre projet sera toujours plus aisée, et surtout plus fiable, car les fonctions d’un bâtiment restent les mêmes, avec des besoins toujours comparables, et autant de remaniements intermédiaires évités.

POURQUOI LA SDP ALORS ?

RATIO, MOYEN EN €/m2 SDP : 1 250 à 1 400 €

CONTEXTE ECONOMIQUE

  • Entreprise générale
  • Valeur Mai 2 019
  • 3 offres au minimum.
  • Marché traditionnelle
  • Hors honoraires.

CARACTERISTIQUES PROJET 

  • Pas d’infrastructure
  • 3 500 m2 SDP
  • Conditions classiques
  • Qualité : Standard
  • Bâtiment seul
Parce que c’est la seule surface avec la shab, que vous pouvez avoir en possession, et que les déductions sont moins fluctuantes entre les projets, en superstructure.

L’hypothèse « sans sous-sol » est toujours nécessaire pour le ratio shab, quitte à ajouter ensuite un ratio hors fondations pour le sous-sol, basé sur la SHO, SDO, ou même à la place de parking. (prévoir entre 26 et 30 m2 / place, circulations incluses, et ajouter les éventuels autres locaux)

Si vous n’avez pas le nombre de places, vous pouvez toujours envisager une moyenne dangereuse (gros écarts suivant géographie) de 65 à 75 m2 shab / place, cependant un petit coup de fil au service technique de la mairie est préférable.

Pour finir par mettre un prix se situant entre 13 et 17 000 € / place pour couvrir le sous-sol TCE (Pk + circulations), hors fondations.

Le critère géographique constitue à lui seul, une oscillation de -/+ 30%, en fonction du département. Le ratio ici, représente l’estimation de la moyenne nationale, autrement dit, un département comme l’Essonne qui, avec un niveau d’urbanisation moyen, se situe dans cette fourchette.

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